Günümüzde şehir nüfusunun artmasıyla insanların beraber yaşayacağı şehirleşme sistemini meydana getirmiştir. Şehirleşmenin ve beraber yaşamak zorunda olmanın getirdiği sıkıntılar da meydan gelmiştir. Kat mülkiyeti tam bu noktada önem kazanmıştır. Çünkü söz kanun insanlar apartman tarzı yerlerde yaşamlarını düzenlemiştir. Kat mülkiyeti bağımsız bölümler üzerinde kurulan bir mülkiyet çeşididir. Bu mülkiyeti düzenleyen ise kanunlardır. Yasa koyucu kat mülkiyetini düzenleyen özel bir kanun tasarlamıştır. Söz konusu kanunun adı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunudur.
Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
Kat mülkiyeti kanunu iki durum için tasarlanmış bir kanundur. Kanunun ilk düzenlemesi kat mülkiyeti, kanunun ikinci düzenlemesi ise kat irtifakıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kat mülkiyeti bakımından kat mülkiyetinin ne olduğu, nasıl kurulduğu, kat malikleri arasındaki ilişkileri paylı mülkiyet ilişkisi, kat maliklerinin hangi haklara sahip olduğu ve borçlarının ne olduğu ve paylı taşınmazların nasıl yönetilmesi gerektiğini düzenleyen bir özel kanundur.
Kat Mülkiyeti Kanunun Önemi Nedir?
Kat mülkiyeti kanunun önemi şöyledir ; normalde bir arsa üzerine bir bina inşa edilirse o inşa edilen bina arsa sahibinin olur. Kat mülkiyeti kanunu yapılan binanın farklı yerlerinin arsa sahibi dışında başka kişilerin mülkiyetine geçmesine izin vermektedir. Arsa üzerinde yapılan binanın üzerinde kat mülkiyeti kanununa göre bağımsız bölümler kurulur. Kurulan bu bölümler ayrı ayrı tapulandırılır. Söz konusu bu bağımsız bölümlerin ve tapuların oluşturduğu sistem kat mülkiyetidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Neleri Kapsar?
634 sayılı Kat Mülkiyeti kanunu özel bir kanun olmasından dolayı kapsamı dardır. Kat mülkiyeti kanunu kat mülkiyeti ve kat irtifakını, haklarını, borçlarını ve birbiriyle ilişkileriyle ilgili düzenlemeleri kapsar. Kat mülkiyeti kanunun kapsamı nedir sorusunun cevabı ise şöyledir;
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakının tanımı ve ne olduğu,
- Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının nasıl kurulduğunu,
- Kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin haklarının ne olduğu ve nasıl kullanılması gerektiğini,
- Kat maliklerinin ve kat irtifak sahiplerinin borçlarının ne olduğu ve nasıl hareket edilmesi gerektiğini,
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakının nasıl ve kimler tarafından yönetileceğini,
- Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının nasıl ve hangi durumlarda sona ereceğini kapsamıştır.
Kat Maliklerinin Hakları Nelerdir?
Kat mülkiyeti ikiye ayrılmıştır. Birincisi bağımsız bölümler ikincisi ise ortak alanlardır. Kat maliklerinin hakları da bu iki durum üzerinde farklılık arz etmektedir. Kat maliklerinin bağımsız alanlar üzerindeki hakları şöyledir; Kat maliklerinin bağımsız bölümler üzerinde tek başlarına mülkiyet hakları vardır. Yani medeni kanunun mülkiyet hakkı sahiplerine tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahip durumdalardır.
Kat mülkiyeti maliki hak sahibi olduğu bağımsız bölüm üzerinde her türlü borçlandırma ve tasarruf işlemini yapabilecektir. Kat maliki kanuna göre, kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek şekilde her türlü işlemi yapabilir. Kat maliki kendi bağımsız bölümü üzerinde başkası adına rehin verebilir veya bağımsız bölümünü satabilir. Malik mülkiyet sahibi olarak her türlü davayı açabilir.
Kat maliklerinin ortak alanlar üzerindeki hakları ise şöyledir; Kat malikinin bağımsız bölüm üzerindeki hakları başkalarının haklarına zarar vermediği sürece ortak alanlarda geçerlidir. Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşmayan irtifakları kuramaz. Bağımsız bölümlerin üzerinde yapılan herhangi bir işlem ortak alanlar üzerinde de yapılmış sayılır. Yani eklentiler ve ortak yerler, bağımsız bölümlerden ayrı sayılamazlar. Ortak alanlar içinde dava hakkı vardır.
Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Ortak Giderler Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu her kat malikinin apartman yönetiminde ortak giderlere ne şekilde ve ne miktarda katılım yapacağını düzenlemiştir Söz konusu düzenlemeye dayanarak öncelikli şu husus bilinmelidir ki; neredeyse kişinin maliki olduğu alan dışında kalan her yer ortak alan olarak kabul edilir. Ancak kat maliklerinin apartmanla ilgili olarak yapacağı bir sözleşme ile ortak giderlerin azaltılması ya da arttırılması mümkün olacaktır.
Kat malikleri sözleşmeye göre hareket etmek zorundadırlar. Ortak giderler ne olduğu ise şöyledir; her zaman gerekli olabilecek apartmanın bakımı, onarımı ve meydana gelebilecek diğer masraflardır. Apartmanda yaşayan her daire sakini ortak alan içerisinde yer alan ve ortak olarak kullanılan yerlerin bütün masraflarını aralarında bölüşmek zorundadırlar.
Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Kimlere Vekalet Verilebilir?
Kat mülkiyeti kanuna göre kat maliki yetkilerini vereceği bir vekaletname ile devredebilir. Peki, kat maliki yetkilerini kimlere devredebilir?
- Bir kat maliki kat mülkiyetinden kaynaklanan yetkilerini başka bir kat malikine devredebilir.
- Malik yetkilerini birinci dereceden olmak şartıyla bir akrabasına devredebilir.
- Kat malikinin ölümü durumunda ise veraset ilamını almış olmaları şartıyla mirasçılarının aralarından seçecekleri bir kişi de yetkilerini kullanabilir.
Kat Mülkiyeti Kurulması İçin Gerekenler
634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre kat mülkiyetinin kurulabilmesi için öncelikle, esas gayrimenkulün malik tek ise malikinin, malik birden fazla ise bütün maliklerin tapu idaresinden talepte bulunması zorunludur. Talep şartı yerine getirildikten sonra kat mülkiyetinin kurulabilmesi için inşaatın tamamlanmış olması ve her bağımsız bölüm için yapı kullanma izni alınmış olması lazımdır. Ayrıca bir önemli şart daha vardır; üzerinde kat mülkiyeti kurulmak istenen parsel içinde en az iki bağımsız bölüm bulunmalıdır.
